Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Директор info, 19 июня 2002 г.

Титул под защитой страховщика

1885 просмотров

Представим себе следующую ситуацию: компания решает приобрести в собственность служебное жилье для своего сотрудника. Риэлторская фирма подбирает подходящее помещение. Но при государственной регистрации права на недвижимое имущество выясняется, что по данному адресу зарегистрировано право собственности других лиц.

При неблагоприятном исходе судебного разбирательства сделка по отчуждению недвижимости признается недействительной или ничтожной, и покупателя вынуждают освободить занимаемые помещения. И далеко не всегда у него имеется возможность вернуть свои деньги...
А вот если руководитель компании перед оформлением сделки заключил договор титульного страхования, страховщик обязан будет возместить ему рыночную стоимость потерянной недвижимости.

Российская практика страхования

Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на имущество. Оно используется для защиты прав приобретателя объекта недвижимости от правопритязаний на него третьего лица, возникших до и сохранившихся после его приобретения (регистрации). По условиям договора титульного страхования страхуются интересы собственника имущества, кредитора и других лиц, вовлеченных в процесс возникновения и перехода прав на недвижимость.
В российском законодательстве до сих пор нет понятия "титульное страхование". Поэтому когда российские страховые компании создают правила такого вида страхования, они опираются на положения права об имущественном страховании. В лицензиях, которые получают отечественные страховые компании, титульное страхование обозначается как страхование потери имущества в результате утраты права собственности. Но понятие "титульное страхование" шире, чем "страхование права собственности".
Объектом титульного страхования являются имущественные интересы страхователя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимым имуществом.
Предмет титульного страхования — это право собственности на различные виды недвижимого имущества:
— помещения и жилые дома;
— нежилые помещения;
— земельные участки и т.д.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что собственник может быть лишен права на свое имущество в случае признания (в судебном порядке) сделки ничтожной или при истребовании имущества от добросовестного приобретателя. В Кодексе прописаны многочисленные основания, по которым совершенная сделка, в том числе сделка с недвижимостью, может быть признана недействительной. Застраховать подобную сделку тем более важно, что иск о признании ее ничтожной может быть подан в суд в течение десяти лет с начала ее исполнения. Может произойти так, что пройдет несколько лет, прежде чем покупатель обнаружит проблемы, связанные с приобретенной недвижимостью. Из-за пробелов в отечественном законодательстве покупатель практически никогда не может быть уверен в юридической "чистоте" предыдущих сделок с недвижимостью, которую он приобретает на вторичном рынке. Риэлторские агентства, в свою очередь, реально не могут получить всю нужную информацию для проверки законности предыдущих сделок с объектом. В результате за законность приобретенных прав на недвижимость полностью не могут поручиться ни продавцы недвижимости, ни риэлторы, ни даже органы регистрации. В некоторых случаях, особенно если покупаемая недвижимость переходила из рук в руки много раз, заключение договора титульного страхования — необходимое условие. Поэтому спрос на услуги по титульному страхованию в последние годы все возрастает.
Титульное страхование защищает покупателя недвижимости от различных правовых коллизий:
— незаконности предыдущих сделок;
— нарушений прав предыдущих владельцев;
— неучтенных наследников;
— потерь вследствие ошибок регистратора;
— неправомочных решений суда и т.д.

Риски

Страховые компании страхуют риск утраты имущества вследствие прекращения права собственности на него, например в результате истребования недвижимости из владения или признания сделки недействительной. Последнее может произойти, если она была совершена:
— в противоречие закону;
— неправоспособным юридическим лицом;
— физическими или юридическими лицами, не имеющими соответствующих полномочий на совершение сделки;
— несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, а также дееспособным гражданином, который не в состоянии объективно оценивать свои действия и отдавать полный отчет об их последствиях;
— недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;
— под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или при стечении тяжелых обстоятельств;
— в результате злонамеренного соглашения представителей сторон сделки.
Разумеется, ни одна страховая компания не будет страховать:
— риски, если страхователь к моменту начала действия договора знал о негативных обстоятельствах, нарушающих его условия;
— риски, возникшие в связи с действиями страхователя, на которые у него не было соответствующих разрешающих документов или необходимого опыта;
— моральный ущерб, убытки в виде упущенной прибыли и неустойку.

Страховая сумма

Она может быть рассчитана на основе либо инвентаризационной стоимости, которую определяют органы технической инвентаризации (БТИ), либо рыночной стоимости недвижимости. Во втором случае учитываются не только стоимость самого здания и встроенного оборудования, но и множество других факторов, которые важны при выборе помещения для будущего офиса (престижность района, близость к центральным магистралям и т.д.).
Поскольку страхователь заинтересован в первую очередь в возмещении действительной стоимости имущества, страховая сумма чаще всего устанавливается именно в пределах рыночной стоимости.
Рыночная стоимость недвижимости, зафиксированная в договоре страхования, не может быть впоследствии оспорена. Исключение составляют случаи, когда страховщик, не проводивший до заключения договора собственной оценки страхового риска, был умышленно введен страхователем в заблуждение относительно рыночной стоимости предмета страхования.
Отнеситесь внимательно к тому, как указана и как определяется страховая сумма при наступлении страхового случая в договоре страхования (или в страховом полисе). Это особенно важно для тех договоров титульного страхования, которые заключаются на длительное время.
Многие договора страхования содержат условие о франшизе— освобождении страховщика от возмещения убытков, не превышающих определенный размер. По соглашению сторон франшиза устанавливается в процентах или абсолютной величине к страховой сумме:
— при условной (невычитаемой) франшизе страховщик не несет ответственности за ущерб, не превышающий сумму франшизы, но возмещает его полностью, если размер ущерба больше суммы франшизы;
— при безусловной (вычитаемой) франшизе страховая компания во всех случаях возмещает ущерб за вычетом суммы франшизы.
Размер страховой суммы устанавливается один раз. Изменить размер страховой суммы после подписания договора титульного страхования можно только по соглашению сторон. В таком случае страховая компания вправе произвести перерасчет страховой премии.

Срок страхования и тарифы

Обычно срок страхования титула составляет 1 год с правом продления договора. Редко когда договор сразу заключается на несколько лет.
Величина страхового тарифа зависит от многих факторов:
— срока, на который страхуется право собственника (чем он больше, тем выше тариф);
— количества сделок, совершенных с недвижимостью (чем больше собственников было у имущества, тем выше риски и, соответственно, тариф);
— результатов экспертизы истории недвижимости (выявление сомнительных факторов может не только привести к увеличению страхового взноса, но даже к отказу страховщика в страховании титула);
— количества сделок, неблагоприятные последствия которых страхуются (возможно заключение договора страхования как по последней сделке, так и по всем сделкам, когда-либо совершенным с недвижимостью).
Тарифы отечественных страховых компаний по титульному страхованию значительно выше, чем у их зарубежных коллег. Размер страхового взноса в случае страхования "от всех рисков" при заключении стандартных договоров составляет от 0,4 до 4% от суммы. При страховании "высокорисковых" объектов тариф увеличивается до 8%. Если договор страхования заключается на срок менее 1 года, взнос определяется как процент от годовой премии.
При оплате страховой премии в рассрочку размер взносов и порядок их оплаты отдельно отражается в договоре страхования.

Механизм титульного страхования

Право на заключение договора титульного страхования имеют только собственники имущества: физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, зарегистрированные на территории РФ. Таким образом, арендаторы и кредиторы не могут претендовать на получение полиса титульного страхования.
Договор можно заключить как в пользу страхователя, так и в пользу выгодоприобретателя. Если у страхователя или выгодоприобретателя отсутствовал интерес в сохранении имущества, то заключенный договор считается недействительным.
Первый этап работы по подготовке договора титульного страхования — тщательное изучение лицензии страховщика, его финансового состояния, условий страхования.
Следующий шаг покупателей недвижимости — сбор всех необходимых документов по сделке. На их основе эксперты страховой компании оценят вероятность предъявления в будущем претензий к новому собственнику. В зависимости от степени риска конкретной сделки они рассчитывают страховой тариф. Страхователь обязан письменно сообщить все необходимые данные о себе, выгодоприобретателе, предмете страхования, а также всех известных ему обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и степени страхового риска. Кроме того, страхователь должен представить:
— правоустанавливающие документы на предмет страхования (свидетельство о праве собственности, договор, решение суда, распоряжение соответствующего органа и т.д.);
— документы, свидетельствующие о возникновении и переходе права собственности на предмет страхования (выписки из домовой книги, свидетельство о государственной регистрации права собственности и т. п.);
— документы о техническом и эксплуатационном состоянии предмета страхования (финансово-лицевой счет, справку о стоимости, план земельного участка, технический паспорт и т.п.).
Если имущество страхуется от какого-либо из видов риска в других страховых компаниях, необходимо поставить страховщика в известность об этом факте.
На основании поданного страхователем письменного заявления заключается договор титульного страхования. Он вступает в силу со дня, следующего за днем оплаты первоначального страхового взноса, и заканчивается в день, который указан в договоре страхования.
В договоре может быть также указан период страхования (начинающийся с определенной даты или события). В этом случае договор вступает в силу с того дня, который следует за указанной датой, но при условии предварительной оплаты первоначального страхового взноса, и заканчивается в день окончания периода страхования.
Договор страхования прекращается в случаях:
— истечения срока его действия;
— неоплаты страхователем очередного страхового взноса в срок, указанный в договоре;
— обнаружения обстоятельств, увеличивающих степень страхового риска, о которых страхователь не сообщил на этапе заключения договора или в период его действия. В таком случае страховая компания вправе либо потребовать пересмотра условий страхования, либо в одностороннем порядке расторгнуть договор;
— если существование страхового риска прекратилось по обстоятельствам иным, чем страховой случай, указанный в договоре страхования (например при гибели предмета страхования).
Если страхователь по каким-либо причинам намерен досрочно расторгнуть договор страхования, он обязан заранее сообщить об этом в страховую компанию (как правило, за месяц до предполагаемой даты прекращения договора).

Как получить выплату

Первое, что надо сделать страхователю при наступлении страхового случая— известить о случившемся страховую компанию. В договоре со страховщиком должно быть четко прописано, в каком случае и каким способом страхователь уведомляет компанию о случившемся. Страхователю при заключении договора нужно требовать, чтобы в нем был указан исчерпывающий перечень оснований для обращения к страховщику. Обычно в правилах страхования срок подачи заявления ограничен пятью рабочими днями с момента наступления страхового случая. Следует обеспечить страховую компанию всей необходимой информацией и документами относительно обстоятельств дела. Как правило, для признания сделки купли-продажи ничтожной или недействительной требуется значительный период времени. Иногда судебные процессы длятся годами. За это время срок договора страхования успевает истечь, а страховщик отказывается его продлевать, поскольку объект недвижимости является спорным.
Страховая компания заинтересована в разрешении любых споров в пользу страхователя не меньше, чем он сам. Большинство российских страховщиков, занимающихся титульным страхованием, гарантируют своим клиентам, что при возникновении каких-либо претензий со стороны бывших владельцев имущества или по другим причинам страхователю будет оказано полное юридическое сопровождение вплоть до представления его интересов в судебных инстанциях.
Если страховая компания признает случай страховым в соответствии с условиями договора титульного страхования и правилами страхования компании, то она, оформив необходимые документы, производит страховую выплату. Если страхователь по решению суда утрачивает право на имущество лишь частично, то выплата определяется в размере соответствующей доли от суммы договора.

Проверка "чистоты"

Особенность титульного страхования в том, что событие, которое может послужить причиной наступления страхового случая, уже произошло, но на момент заключения договора страхования не выявлено или не оценено надлежащим образом. Отечественное законодательство устанавливает, что экспертизу недвижимости проводят риэлтеры. Однако они не несут ответственности перед клиентом в той же мере, что и страховщики. Поэтому на практике еще до заключения договора страховщик сам проводит оценку степени страхового риска. Страхователь заинтересован, чтобы страховая компания начала принимать участие в оформлении сделки как можно раньше: у страховщика гораздо больше возможностей, чем у страхователя, навести справки о покупаемом имуществе.
Для потенциального страхователя проведение страховщиком подобной экспертизы имеет как положительные, так и отрицательные последствия. С одной стороны, специалисты выявят "дефекты" сделки. Но на основании их выводов страховая компания может вообще отказать в заключении договора. Статистика свидетельствует, что в ходе предварительной проверки примерно в половине случаев страховщики обнаруживают обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая, а в 5% случаях вероятность того, что страховое событие произойдет, настолько велика, что страховая компания отказывается страховать данный риск.
Для оценки степени страхового риска по конкретному договору титульного страхования страховщик:
— проводит юридическую экспертизу и проверку документов (например, проверяет наличие нотариального заверения всех ранее совершенных с данным имуществом сделок и т.д.);
— собирает дополнительные сведения о характере и мотивах совершаемой сделки с недвижимостью (например, о сторонах сделки).

Где страховать

Титульное страхование — относительно новый на российском рынке продукт. Но популярность этого вида страхования увеличивается с каждым годом. Российские страховщики предлагают различные программы по титульному страхованию, отличающиеся друг от друга условиями и величиной тарифа.
Компания "Ренессанс Страхование" (www.renins.com, тел.: 725-1050) в течение пяти рабочих дней после подачи заявления на страхование проводит специализированную юридическую экспертизу для определения возможности предъявления кем-либо претензий на приобретаемую недвижимость. "Ренессанс Страхование" предлагает страхование на срок от 1 года до 10 лет с единовременной оплатой или рассрочкой страховых взносов. Средний размер страховой премии составляет 0,7-1,3% от страховой суммы. Он зависит, прежде всего, от количества уже совершенных с недвижимостью сделок и срока страхования.
В компании "Спасские Ворота" (www.svi.ru, тел.: 290-9090) базовые тарифы по титульному страхованию также зависят от срока и варианта страхования (см. таблицу).
Компания "Стандарт-Резерв" (www.st-rez.ru, тел.: 755-9406, 281-2841, 971-3400) предлагает услуги по титульному страхованию по следующим тарифам (см. таблицу).
Тарифы могут быть снижены в зависимости от степени риска.
Программы по титульному страхованию предлагают также компании "РОСНО" (www.rosno.ru, тел.: 232-3232) (тарифы от 0,8 до 1% от страховой суммы) и "Промышленно-страховая компания" (www.iic.ru, Дирекция ипотечных программ: тел.: 737-0055, доб.422) (тарифы от 1 до 1,5% от страховой суммы).

Базовый тариф по титульному страхованию (% от страховой суммы)

		Срок страхования
Спасские Ворота		0,5 года	1год	2 года	3 года	10 лет
	Без использования услуг риэлторской фирмы	0,9	1,5	2,25	3,25	6,8
	С использованием услуг риэлторской фирмы	0,65	1,15	1,80	2,5	5,3
		Срок страхования
Стандарт Резерв		0,5 года	1год	2 года	З года	Более 3 лет
	Без использования услуг риэлторской фирмы	0,96	1,6	2,2	2,6	3
	С использованием услуг риэлторской фирмы	0,48	0,8	1,1	1,3	1,5

ПАРШИНА Н.

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »